Российский девелопмент входит в полосу затяжного спада - и ищет выход через партнёрство

Строительный рынок России не просто притормозил - он пошёл вниз. В первом квартале 2026 года зафиксирован реальный спад, и, судя по прогнозам, это не дно, а начало пологого снижения. Именно эта тема стала центральной на дискуссии форума «Движение», организованной Альфа-Банком.

Цифры, которые не радуют

Ещё три-четыре года назад рынок прибавлял по 10% ежегодно. В 2025-м динамика едва дотянула до 3%, а в начале 2026-го ушла в минус. Главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова не ждёт разворота быстро: по её расчётам, ввод жилья и объёмы строительства будут сжиматься примерно на 3-4% в год на горизонте полутора лет. Иордания - Алжир эфир

Ключевая ставка остаётся главным тормозом. Ещё недавно часть аналитиков рассчитывала, что к 2026-2027 годам инфляция вернётся к 4%, а ставка опустится до 8%. Этого не произошло. Орлова предупреждает: мировые инфляционные риски - продовольственные, бюджетные - подталкивают центробанки по всему миру держать ставки высокими, и российский регулятор здесь не исключение. Старший вице-президент банка Елена Потёмкина и вовсе считает, что активного роста рынка в 2027 году ждать не стоит.

«Тройные ножницы» и чёрные лебеди

Участники дискуссии перебирали навалившиеся на отрасль удары один за другим. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев назвал события последнего года «чёрными лебедями»: высокая ставка, отмена льготной ипотеки, падение спроса, ужесточение архитектурных норм и новые требования по озеленению и парковкам. «Нет ни одного события, которое бы не оказало на нас воздействия», - резюмировал он.

За пределами Москвы картина ещё жёстче. Вице-президент GloraX Глеб Шурпик описал ситуацию через метафору «тройных ножниц»: спрос падает, себестоимость растёт, ставка давит сверху. Такого сочетания рынок прежде не видел. При этом часть девелоперов продолжает скупать земельные участки в кредит, разгоняя цены на них - и, по всей видимости, закладывая будущие проблемы. Финансовый директор MR Group Екатерина Чиркова подтвердила: в Москве новые требования к исходно-разрешительной документации сильно растянули инвестиционную фазу, и логика «купить землю сейчас» всё чаще не вписывается в реальную финансовую модель.

Партнёрство как новая механика рынка

Выход - не в ставке и не в субсидиях, а в качестве взаимодействия между игроками. Так сформулировали общий вывод участники круглого стола. Начальник профильного управления Альфа-Банка Олеся Мартыненко охарактеризовала происходящее как «отрезвление рынка» и объяснила, как банк сегодня работает с застройщиком: с самого начала - с момента, когда тот присматривается к земельному участку. Банк помогает проверить финансовую модель, указывает на регуляторные риски и при необходимости предлагает альтернативные сценарии. Это уже не просто кредитор - это соавтор проекта.

Шурпик добавил: уровень экспертизы российских банков в проектном финансировании сегодня превосходит большинство зарубежных рынков. Девелоперы и финансисты за последние годы научились говорить на одном языке. Он также призвал коллег по отрасли пересмотреть отношение к аутсорсингу: ключевые этапы цикла - от покупки земли до сдачи объекта - должны оставаться либо внутри компании, либо передаваться только проверенным партнёрам с глубоким погружением в проект. Иначе при низкой марже региональных проектов риски накапливаются незаметно - и ударяют уже после завершения стройки.

Рынок входит в фазу, где выигрывают не те, кто быстрее строит, а те, кто точнее считает и крепче держит партнёрские связи.